Przy zawieraniu umowy kredytu możesz się spotkać z pojęciem wskaźnika LtV (Loan to Value). Z tego wpisu dowiesz się, co to jest wskaźnik LtV (Loan to Value) i jaki ma wpływ na kredyt?
Definicja wskaźnika LtV (Loan to Value)
LtV (Loan to Value) wyraża, jaki jest stosunek kwoty kredytu do wartości przedmiotu kredytu (zabezpieczenia kredytu), czyli inaczej w uproszczeniu, jaka część wartości nabywanego przedmiotu kredytu, będzie opłacona z udzielonego kredytu.
Najczęściej stosowany jest w przypadku kredytów mieszkaniowych ale także samochodowych. Jeśli przedmiotem kredytu jest nieruchomość, będzie to wartość tej nieruchomości, a jeśli jest to samochód, wartość tego samochodu.
Wartość przedmiotu kredytu może być ustalana na kilka sposobów:
- od wartości zakupu np. nieruchomości lub pojazdu (wartość z umowy sprzedaży lub faktury);
- od wartości wyceny rynkowej nieruchomości lub pojazdu.
W skład “wartości przedmiotu kredytu” mogą wchodzić inne elementy, stanowiące zabezpieczenie kredytu, np. inne grunty, oszczędności lub działki, które będą stanowić dodatkową wartość zabezpieczenia spłaty kredytu, zaakceptowane przez bank.
W dalszej części wpisu będę odnosił się przede wszystkim do kredytów mieszkaniowych.
W jakim celu jest wyliczany wskaźnik LtV?
Banki wyliczają wskaźnik LtV aby stwierdzić jak wartość przedmiotu kredytu stanowiącego zabezpieczenie jego spłaty ma się do pożyczonych przez niego środków z kredytu, czyli chcą oszacować potencjalne ryzyko inwestycji. Im wyższy wskaźnik, tym wyższe ryzyko. Od poziomu LtV banki uzależniają przede wszystkim wysokość udzielanego kredytu tak, aby teoretycznie, w przypadku braku możliwości spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę, bank był w stanie, sprzedając nieruchomość, spłacić kredyt bez konieczności żądania zapłaty brakującej kwoty przez klienta.
Stąd, udzielenie kredytu przy wartości wskaźnika LtV 90%, jest zdecydowanie bardziej ryzykowne niż udzielenie kredytu przy LtV równym np. 60%. Wynika to z tego, że w przypadku utraty wartości przedmiotu kredytowania, co w przypadku nieruchomości wydaje się dzisiaj niemożliwe, ale patrząc w długim terminie (a przecież na taki termin są udzielane kredyty mieszkaniowe) bank może nie odzyskać pożyczonych środków.
Drugim czynnikiem, oprócz wysokości kredytu, który muszą uwzględniać banki, jest okres kredytowania. Im dłuższy okres kredytowania, tym banki muszą ostrożniej podchodzić do wskaźnika LtV, mając na uwadze to, że w długim okresie wartość przedmiotu kredytu, zabezpieczenia może się znacznie wahać i trudniej skalę tych wahań określić.
Jak wyliczyć wskaźnik LtV?
Wskaźnik LtV można wyliczyć według bardzo prostego wzoru:
LtV = (L / V) * 100%
LtV = (kwota kredytu / wartość przedmiotu kredytu) * 100%
Wynik podaje się jako wartość procentową.
Czy kredytobiorca ma wpływ na wysokość tego wskaźnika? Po części tak, decydując jaki będzie udział jego środków własnych w finansowaniu zakupu nieruchomości. Różnica pomiędzy 100% i wartością wskaźnika LtV pokazuje jaki jest procentowy wkład własny kredytobiorcy. Jak widać, odwracając ten wzór, można stwierdzić, jakim wkładem własnym dysponuje kredytobiorca.
Przykład wyliczenia LtV:
Wartość nieruchomości: 1000000 zł
Wkład własny: 200000 zł
Kwota udzielanego kredytu: 800000 zł
Wskaźnik LtV = (800000 zł / 1000000 zł) * 100% = 80%
Wartość nieruchomości: 1000000 zł
Wkład własny: 100000 zł
Kwota udzielanego kredytu: 900000 zł
Wskaźnik LtV = (900000 zł / 1000000 zł) * 100% = 90%
W drugim przypadku, jeśli bank udzieli kredytu, zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, będzie wymagał ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. O tym w kolejnej części wpisu.
Jak banki wyliczają LtV dla kredytów na nieruchomości w trakcie budowy?
Jeśli kredytowana nieruchomość jest w trakcie budowy a kredyt będzie wypłacany w transzach, banki stosują wyliczenie wskaźnika LtV, przyjmując jako kwotę kredytu, sumę wypłaconych transz a wartość nieruchomości obliczają za pomocą metody kosztowej lub odtworzeniowej.
Jaka jest maksymalna, akceptowana wartość wskaźnika LtV?
Największe znaczenie w ustalaniu maksymalnych wysokości wskaźnika, które mogą być stosowane przez banki, ma tzw. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Prawie 10 lat temu, banki miały praktycznie dowolność stosowania wskaźnika LtV. Możliwe było uzyskanie nawet do 140% wartości nieruchomości, czyli oprócz sfinansowania zakupu nieruchomości a także koszt jego remontu lub wykończenia. Od 2014 roku KNF, za pomocą rekomendacji, zaczęła regulować wysokość dopuszczalnego wskaźnika LtV, wprowadzając w kolejnych latach ograniczenia, do obecnie obowiązujących 80%.
Rekomendacja 10 stanowi, iż w przypadku kredytu związanego “z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego”.
Zgodnie z rekomendacją 15.5 “w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu: 80% lub 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono odpowiednie ubezpieczenie” lub też inne zabezpieczenie środków pieniężnych, z innych źródeł niż wpłat własna, o czym w oddzielnym wpisie: Co może być wkładem własnym kredytobiorcy przy kredycie mieszkaniowym? (wkrótce na blogu)
Zgodnie z Rekomendacją S, każdy bank udzielający kredytów mieszkaniowych musi posiadać zatwierdzoną wewnętrzną politykę zarządzania ryzykiem portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Polityka ta powinna opierać się na strategii zarządzania ryzykiem prowadzonej działalności. Jej elementami, w zakresie zabezpieczania oraz ograniczania ryzyka, powinny być szczegółowe zasady ustalania i stosowania maksymalnych dopuszczalnych poziomów wskaźnika LtV oraz postępowania banku w przypadku ich przekroczenia.
Maksymalna, akceptowana wartość wskaźnika LtV zależy finalnie od polityki kredytowej danego banku, co przekłada się na agresywną lub bezpieczną strategię udzielania kredytów. Niektóre banki są nastawione na akceptowanie wyższego poziomu wskaźnika LtV, czyli teoretycznie na wyższe ryzyko. Banki mogą stosować jeszcze ostrzejsze ograniczenia, co często czyniły szczególnie w trakcie pandemii, udzielając kredytów przy maksymalnym LtV na poziomie 70%, czyli wymagały minimalnego udziału własnego 30%. Obecnie kryteria udzielania kredytów hipotecznych, pod względem wskaźnika LtV, zostały złagodzone.
Poniżej znajdziesz maksymalne wartości wskaźnika LtV w największych polskich bankach.
Maksymalne wartości wskaźnika LtV w największych polskich bankach
| Nazwa Banku | Maksymalny LtV | Maksymalny LtV z ubezpieczeniem wkładu własnego |
|---|---|---|
| Alior Bank | 80% | 90% |
| Bank Millennium | 80% | 90% |
| BNP Paribas | 80% | nie dotyczy |
| BOŚ Bank | 80% | nie dotyczy |
| Bank BPS | 80% | 90% |
| Credit Agricole | 80% | 90% |
| Citi Handlowy | 80% | nie dotyczy |
| ING Bank | 80% | nie dotyczy |
| mBank | 80% | 90% |
| Bank Pekao SA | 80% | 90% |
| PKO BP | 80% | 90% |
| Santander Bank Polska | 80% | 90% |
Jaki wpływ ma wskaźnik LtV na kredyt?
Zastanawiasz się jaki wpływ ma wskaźnik LtV na kredyt. Do najważniejszych parametrów kredytu mieszkaniowego, na które wpływ ma wskaźnik LtV należą:
- minimalna wysokość wpłaty własnej i pośrednio maksymalna wysokość udzielanego kredytu,
- zdolność kredytowa kredytobiorcy,
- koszt kredytu, np. wysokość oprocentowania, prowizji,
- zastosowane przez bank zabezpieczenia spłaty kredytu.
Jak wynika z definicji, wskaźnik LtV to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, na przykładzie kredytu hipotecznego przy uwzględnieniu Rekomendacji S KNF oznacza, że wpłata własna kredytobiorcy musi wynosić minimum 20% (10% przy dodatkowym ubezpieczeniu) a maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości (90% przy dodatkowym ubezpieczeniu).
Wysokość wskaźnika LtV ma przełożenie na koszt kredytu. Bank, stosując wyższą marżę i/lub prowizję z tytułu udzielanego kredytu, rekompensuje sobie podwyższone ryzyko z tytułu wyższego zaangażowania. W przypadku podwyższonej marży oznacza to wyższą ratę przez pierwszy, a często przez cały okres kredytowania.
Wskaźnik LtV ma również wpływ na liczenie zdolności kredytowej, ponieważ wyższe obciążenie przekłada się bezpośrednio na wskaźniki zdolności kredytowej, co ma miejsce np. przy drogich nieruchomościach i niskim poziomie wkładu własnego. Często podniesienie wkładu własnego co najmniej do 20%, czyli przy wskaźniku LtV maksymalnie 80%, może znacznie podnieść zdolność kredytową kredytobiorcy i umożliwia uzyskanie kredytu.
Z kolei, gdy kwota udzielanego kredytu przekracza wartość wskaźnika LtV na poziomie 80%, bank będzie wymagał wykupienia dodatkowego ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego. Będzie miało to bezpośrednie przełożenie na koszt kredytu, który będziesz musiał ponieść do momentu, kiedy spłacisz tę część kredytu, przekraczającą poziom 80%.
Wiele banków uzależnia zakres stosowanych zabezpieczeń spłaty kredytu od wysokości wskaźnika LtV. Im wyższy poziom wskaźnika, tym bank stosuje ostrzejsze zasady zabezpieczeń. Jeśli wskaźnik LtV wynosi między 80% a 90% wartości nieruchomości, bank może zażądać do udzielenia kredytu dodatkowego zabezpieczenia, np. ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości, poręczenia osoby trzeciej.
Dla kredytów samochodowych wysoki poziom LtV (np. powyżej 80%) może oznaczać konieczność przeniesienia części prawa własności na rzecz instytucji finansowej i wpisania jako współwłaściciela do dowodu rejestracyjnego pojazdu i/lub wykupienia polisy ubezpieczeniowej AC/KR z ustanowieniem cesji na rzecz tej instytucji. W podlinkowanym wpisie znajdziesz szczegółowe informacje na temat zabezpieczeń spłaty kredytów samochodowych.
Monitorowanie wskaźnika LtV w trakcie spłaty kredytu
Wskaźnik LtV jest liczony w trakcie procesu udzielania kredytu ale należy mieć na uwadze, że banki dokonują również wyliczenia LtV w trakcie trwania umowy.
W Rekomendacji S, (pkt 15.1), KNF wskazuje, że “bank powinien badać poziom tego wskaźnika przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu, a także w trakcie trwania umowy monitorować jego poziom”. Zgodnie z rekomendacją 16.1, jeśli wskaźnik LtV jest równy lub przekracza 80% bank powinien w cyklach rocznych monitorować wartość nieruchomości. Jeśli wskaźnik jest niższy, może to robić raz na trzy lata.
Co to oznacza? W przypadku, gdy wartość wskaźnika znacząco wzrośnie (najczęściej powyżej 100%, gdy nastąpi znaczny spadek wartości przedmiotu kredytu), bank może domagać się dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub spłaty częściowej kredytu w celu obniżenia poziomu wskaźnika do dopuszczalnego. Takie zapisy znajdziesz w umowie kredytowej i zaciągając kredyt powinieneś być tego świadomy.
Owszem w trakcie trwania umowy kredytowej, spłacając miesięczne raty, wartość pozostałego kapitału do spłaty zmniejsza się, co przekłada się na spadek wskaźnika LtV, ale tylko przy założeniu, że wartość nieruchomości nie ulega zmianie a może nawet rośnie. Niestety, w długim okresie kredytowania, może również spadać wartość nabytej nieruchomości.
Zwróć uwagę na kredyty w walutach obcych, gdzie dodatkowym czynnikiem wpływającym na wskaźnik LtV jest ryzyko kursowe. W przypadku niekorzystnej zmiany kursu waluty wskaźnik może wzrosnąć i to znacznie, mając na uwadze wysokie kwoty kredytu i wartości nieruchomości. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku kredytów zaciągniętych we frankach szwajcarskich, gdzie w wyniku wzrostu kursu CHF, wskaźniki nagle zaczęły rosnąć, nawet do wartości 200%. Taki wskaźnik oznacza, że kwota kredytu pozostająca do spłaty była dwa razy większa niż wartość nieruchomości.
Podsumowanie
Podsumowując, często pomijany wskaźnik LtV może mieć ogromne znaczenie przy ustalaniu warunków kredytu mieszkaniowego, o który się starasz. Przy niskim wkładzie własnym, a takie kredyty przecież przeważają, wskaźnik będzie miał decydujący wpływ na określenie: ile kredytu otrzymasz, jaki będzie jego koszt i jakie będziesz musiał ustanowić zabezpieczenia. Pamiętaj, że każdy bank prowadzi swoją politykę kredytową i sprawdzając oferty kilku banków, może się okazać, że ogólna oferta, która na pierwszy rzut oka była bardzo atrakcyjna, ostatecznie może być dużo gorsza, po uwzględnieniu warunków dla konkretnego wskaźnika LtV.
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:
Warunki nie będą gorsze (a często lepsze) niż te, które użytkownik uzyskałby bezpośrednio. Dzięki temu wynagrodzeniu będzie możliwe pokrycie kosztów utrzymania działalności bloga.
