Zmiany w kredytach hipotecznych – nowa Rekomendacja S od lipca 2021 roku. Czy otrzymam kredyt mieszkaniowy?

Zmiany w kredytach hipotecznych od lipca 2021 roku

30 czerwca 2021 roku minął termin wprowadzenia, przez banki udzielające kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipotecznie, przepisów znowelizowanej w grudniu 2019 roku Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Pierwotnie nowa Rekomendacja miała obowiązywać od stycznia 2021 roku ale ze względu na sytuację związaną z epidemią koronawirusa, KNF przesunęła ten termin. Banki spółdzielcze nowe przepisy będą obowiązywały od 2023 roku. 

Rekomendacja S jest zestawieniem wymogów przygotowanym przez KNF wskazującym, w jaki sposób banki mogą udzielać kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipoteką. Pośrednio ma jednak znaczący wpływ na klientów, którzy chcą zaciągnąć taki kredyt.

KNF wprowadzając Rekomendację S za cel stawia przede wszystkim ograniczenie możliwości przekredytowania klientów banków, co może mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe poszczególnych banków oraz stabilność sektora bankowego jako całości, gdy nagle klienci przestaliby spłacać kredyty. Z drugiej strony ma na celu ograniczenie bankom możliwości oferowania kredytów mieszkaniowych, których warunki byłyby niekorzystne dla klienta lub klient narażony byłby na zbyt wysokie ryzyko utraty możliwości spłaty kredytu w terminie, czyli zdolności kredytowej. Wprowadza również wytyczne co do obowiązków informacyjnych banków wobec potencjalnych i obecnych klientów.

Czego może się spodziewać klient po nowych zasadach udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki?

Najważniejsze zmiany w kredytach hipotecznych od lipca 2021 roku

Najważniejsze zmiany, z punktu widzenia klienta banku, które mają wpływ na udzielanie kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipoteką, dotyczą przede wszystkim:

• rodzaju oprocentowania kredytu:
  • wprowadzenie konieczności posiadania w ofercie banku kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową (także dla klientów posiadających już kredyt);
  • przy kredycie z okresowo stałą stopą procentową okres stałego oprocentowania musi wynosić minimum 5 lat;
• obliczania zdolności kredytowej:
  • przy założeniu okresu kredytowania maksymalnie 25 lat, pomimo rzeczywistego dłuższego okresu;
  • wprowadzenie nowego wskaźnika służącego badaniu zdolności kredytowej (DStI), uwzględniającego roczne dochody i zobowiązania kredytobiorcy w badaniu zdolności kredytowej;
  • uwzględnianie możliwego spadku dochodu kredytobiorcy uzyskiwanego w walucie obcej o 50%;
  • uwzględnianie możliwego zmniejszenia dochodu kredytobiorcy w trakcie trwania umowy kredytowej;
• wprowadzenia zasad udzielania kredytów w wariancie “klucz za dług”.

Różnorodna oferta oprocentowania kredytów hipotecznych

Zgodnie z wprowadzoną rekomendacją, od lipca 2021 roku, banki mają obowiązek oferowania, obok najbardziej popularnych kredytów ze zmienną stopą procentową, kredytów opartych o oprocentowanie stałe lub okresowo stałe.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych w polskich złotych jest w zdecydowanej większości oparte o stawkę referencyjną WIBOR, która ulega zamianie w cyklach trzy lub sześciomiesięcznych, w zależności od przyjętego wariantu. W przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu stawka WIBOR jest “zamrożona” w całym okresie kredytowania, a dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu na okres minimum 5 lat. Po zakończeniu tego okresu może być ustalona jako stała na kolejny okres lub może być przyjęta w wariancie zmiennej stopy procentowej.

Warto podkreślić, że oferta kredytów z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym musi być również dostępna dla klientów, którzy posiadają już kredyt w danym banku. Bank musi udostępnić dotychczasowym klientom możliwość zmiany warunków swoich kredytów na taki wariant ustalania oprocentowania.

W tym miejscu pojawi się link do wpisu o oprocentowaniu kredytów hipotecznych, z którego dowiesz się jak jest ustalane i z czego się składa.

Z punktu widzenia klienta, wprowadzenie możliwości wyboru pomiędzy różnymi rodzajami stóp procentowych, jest korzystnym rozwiązaniem, które pozwala na rozszerzenie ofert wśród których klient może wybierać. Dzięki kredytom o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, klient może sobie zapewnić większą stabilność budżetu domowego w dłuższym okresie.

Czemu ma służyć wprowadzenie konieczności oferowania kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem?

Przede wszystkim intencją KNF jest zmniejszenie ryzyka dla sektora bankowego, przez wahania oprocentowania, które w długim okresie na jaki udzielane są kredyty mieszkaniowe, mogą być znaczne i nieprzewidywalne. Z punktu widzenia kredytobiorców ma to na celu ograniczenie sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy kredytowej, przy znacznym wzroście stóp procentowych, utracą zdolność kredytową i możliwość terminowego regulowania rat kredytowych. 

Przy oprocentowaniu stałym lub okresowo stałym to ryzyko, które występuje ze strony zmiennych stóp procentowych jest znacznie ograniczane a bank teoretycznie bierze je na siebie. Oczywiście nic nie jest za darmo, ponieważ “cenę” tego ryzyka bank przerzuca na klienta, stosując wyższe marże niż przy kredycie o zmiennej stopie procentowej. Nie oznacza to, że szukając odpowiedniego dla siebie kredytu mieszkaniowego, nie warto sprawdzić takiej oferty. Patrząc na kredyt w dłuższym okresie, przy obecnie bardzo niskim poziomie stóp procentowych, wysokiej inflacji mającej wpływ na decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych, od których zależy wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR, należy spodziewać się wzrostu stóp procentowych.

Zmiany w zasadach obliczania zdolności kredytowej kredytu hipotecznego

Rekomendacja S wprowadziła zasadniczą zmianę w sposobie ustalania zdolności kredytowej kredytobiorcy w przypadku kredytów hipotecznych. Do tej pory w ocenie zdolności kredytowej bank uwzględniał maksymalnie 30-letni okres kredytowania pomimo, że klient wnioskował o kredyt na okres dłuższy np. 35 lat.

Od lipca 2021 roku bank jest zobowiązany do oceny zdolności kredytowej przy założeniu skróconego okresu do maksymalnie 25 lat. Wprowadzona zmiana ma na celu uchronić kredytobiorcę przed zaciągnięciem kredytu na zbyt wysoką kwotę, przeznaczając na to zbyt wysoką część swojego miesięcznego dochodu, co w przyszłości miałoby przełożenie na możliwość terminowego regulowania spłaty rat. Z punktu widzenia klienta, przed wprowadzeniem zmian, istniała możliwość sztucznego podwyższania swojej zdolności kredytowej, przez wydłużanie okresu kredytowania. Wprowadzając nową rekomendację KNF wykluczył taką możliwość. Oczywiście zmiana w żaden sposób nie dotyczy osób wnioskujących o kredyt na okres krótszy lub równy 25 lat.

Jaki to ma wpływ na uzyskanie kredytu? 

Badanie zdolności kredytowej w dużym uproszczeniu opiera się na porównaniu dochodu klienta z wydatkami związanymi z zobowiązaniami kredytowymi.

Sprawdźmy na uproszczonym przykładzie. Jeśli do tej pory brano pod uwagę maksymalny okres 30 lat, to dzieląc kwotę zobowiązania 500000 zł przez liczbę 360 rat (30 lat x 12 m-cy) otrzymywaliśmy ok. 1389 złotych. Jeśli ten okres zmniejszymy do 25 lat, to wynik będzie znacznie mniej korzystny z punktu widzenia oczekiwanych przez bank dochodów klienta. Klient musi posiadać wtedy wyższe dochody, aby teoretycznie spłacić dany kredyt w ciągu 25 lat, nawet, jeśli chce go faktycznie zaciągnąć na 35 lat, co w rzeczywistości przekłada się na niższą ratę a zatem teoretycznie wyższą zdolność kredytową. Dzieląc tę samą kwotę zobowiązania 500000 zł przez mniejszą liczbę 300 rat (25 lat x 12 m-cy), otrzymujemy wyższą miesięczną kwotę, ok. 1667 złotych, co oznacza zmianę o ok. 278 złotych.

Możesz nadal zaciągnąć kredyt na dłuższy okres do 35 lat, ale nie będzie to już miało wpływu, jak dotychczas, na zwiększenie twojej zdolności kredytowej. 278 złotych na racie wydaje się nie robić dużej różnicy ale będzie miało bezpośrednie przełożenie na maksymalną kwotę kredytu jakiej bank będzie mógł udzielić.

Zmiana oznacza dla klienta, że maksymalna kwota kredytu (przy tych samych dochodach) spadnie nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Przyjmując poniższe założenia sprawdźmy ile klient może otrzymać kredytu według nowych zasad?

Zakładamy, że:

Okres kredytowania = 35 lat

Oprocentowanie = 3,00%

Miesięczna rata, przy której klient posiada zdolność kredytową = 2000 zł

W poniższej tabeli znajdziesz przykładowe wyliczenia maksymalnej kwoty kredytu przy uwzględnieniu trzech przypadków okresu kredytowania:

Wyliczenie zdolności kredytowej dla okresu kredytowania 35 lat – Zmiany w kredytach hipotecznych

* wyliczenie przykładowe według wzoru funkcji PVA (wartość bieżąca sumy stałych płatności) dla pokazania różnicy, nie uwzględnia zasad udzielania kredytów w danym banku, w rzeczywistości kwota udzielanego kredytu może być niższa.

Jak widać, zgodnie z wyliczeniami, od 1 lipca klient może liczyć na kredyt o ponad 52 tysiące złotych niższy.

W marcu 2022 roku UKNF wystosował do banków stanowisko mające ograniczyć ryzyko kredytowe (w tym zdolność kredytową) związane ze znacznym wzrostem stóp procentowych. Szczegóły znajdują się w w artykule: Wpływ wysokich stóp procentowych na obniżenie zdolności kredytowej – ile kredytu dostanę w 2022 r.

Uwzględnianie rocznego dochodu kredytobiorcy w badaniu zdolności kredytowej

W nowej rekomendacji zostały ujednolicone zasady badania zdolności kredytowej dotyczące uwzględniania dochodów osiąganych przez kredytobiorcę i w mniejszym zakresie kosztów.

Otrzymałeś w ostatnich miesiącach znaczną podwyżkę lub zmieniłeś pracę na lepiej płatną? Od lipca 2021 roku możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Wprowadzona zmiana może utrudniać otrzymanie kredytu mieszkaniowego osobom, które nie mogą wykazać stałego dochodu za minimum ostatnie 12 miesięcy. W wielu bankach ocena zdolności kredytowej opierała się o dochody z ostatnich sześciu, ewentualnie trzech miesięcy.

W nowej Rekomendacji S wprowadzono wskaźnik DStI (ang. debt service to income) – porównujący ze sobą całkowite roczne koszty związane z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania kredytowe (z których klient detaliczny nie może się wycofać, tj. wynikających m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny) z całkowitym rocznym dochodem klienta. W odróżnieniu od stosowanego wskaźnika DtI porównanie dotyczy zobowiązań i dochodów z całego roku a nie z krótszego okresu. Banki do tej pory mogły wymagać jedynie przedstawienia dochodów np. z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy. Z punktu widzenia klientów, problemem może być uzyskanie kredytu przez osoby, które nie miały zatrudnienia w okresie ostatnich 12 miesięcy. Uwzględniając zasady wskaźnika DStI (im niższy wskaźnik, tym lepiej), posiadając dochody z krótszego okresu, będą posiadały niższą zdolność kredytową.

Posiadając nawet wyższe dochody, ale tylko z ostatnich 6 miesięcy, można mieć niższą zdolność kredytową niż osoba uzyskująca niższe dochody ale przez ostatnie 12 miesięcy.

Przykład wyliczenia zdolności kredytowej:

Jak wynika z wyliczeń przedstawionych w tabeli, uzyskiwanie dochodów wyższych ale tylko przez okres pół roku, przy wyliczaniu zdolności kredytowej według nowych zasad, powoduje znaczny wzrost wskaźnika. Na taką sytuację wpływ mają koszty zobowiązań kredytowych i finansowych, które przy założeniu, że są stałe w ciągu roku, są uwzględniane w kwocie rocznych wydatków. Przy wskaźniku DStI na poziomie 44,4%, czyli gdy twoje zobowiązania stanowią ponad 40% twoich dochodów, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub zwiększyć marżę kredytu a nawet w skrajnym przypadku, jeśli prowadzi ostrą politykę kredytową, odmówić jego udzielenia. Jeśli porównamy wynik z wyliczeniem dla okresu 6 miesięcy, to okazuje się, że wskaźnik zdolności kredytowej, przy tych samych dochodach byłby znacznie lepszy i wynosiłby tylko 22,2%.

Uwzględnianie możliwego spadku dochodów kredytobiorcy uzyskiwanych w walucie obcej

Kredyt hipoteczny powinien być udzielany w walucie, w której klient uzyskuje dochody. W sytuacji, gdy np. małżonkowie otrzymują dochody w różnych walutach, ustala się, który z dochodów jest przeważający. Według nowelizacji Rekomendacji S (rek. 6), bank musi uwzględniać utratę wartości niższego z dochodów wynikającą z niekorzystnego kursu walutowego aż o 50%. Do tej pory bank mógł przyjmować spadek dochodów o 20%.

Posługując się przykładem: Małżeństwo uzyskuje dwa dochody, jeden w wysokości 5000 złotych i drugi w wysokości 1000 euro. W związku z tym, że po przeliczeniu dochód w złotych jest wyższy, bank udzieli kredytu w złotych ale do oceny zdolności kredytowej przyjmie dochód z ”innej waluty niż waluta, w której kredytobiorca uzyskuje najwyższe dochody”, w wysokości tylko 500 euro, czyli 50% otrzymywanego dochodu.

* 1 EUR = 4,50 PLN

** wyliczenie przykładowe według wzoru funkcji PVA (wartość bieżąca sumy stałych płatności) dla pokazania różnicy, nie uwzględnia zasad udzielania kredytów w danym banku, w rzeczywistości kwota udzielanego kredytu może być niższa

Obniżenie przyjmowanego do oceny zdolności kredytowej dochodu kredytobiorcy, w skrajnym przypadku uniemożliwi uzyskanie kredytu lub jego wysokość będzie znacznie niższa.

Uwzględnianie możliwego zmniejszenia dochodu kredytobiorcy w trakcie obowiązywania umowy kredytowej

Rekomendacja 8.7 wprowadza nowy obowiązek dla banków. Przy analizie zdolności kredytowej bank ma uwzględniać ryzyko zmniejszenia dochodu netto klienta (rozporządzalnego, po uwzględnieniu jego wydatków), który może wynikać m.in. ze zmniejszenia kwoty wynagrodzenia i/lub wzrostu jego wydatków. W ramach oceny zdolności kredytowej bank musi zakładać określony procentowo możliwy jego spadek, utworzenie tzw. “bufora dochodowego”. W tym zakresie rekomendacja pozwala na dowolność w ustalaniu wysokości takiego “bufora”. Wnioskując o kredyt hipoteczny należy mieć na uwadze, że jest to kolejny czynnik teoretycznie obniżający dochód kredytobiorcy, który może uniemożliwić uzyskanie kredytu lub obniżyć jego wysokość.

Udzielanie kredytów hipotecznych w wariancie “klucz za dług”

Rekomendacja S wprowadziła możliwość oferowania przez banki kredytów hipotecznych z opcją „klucz za dług”. Taka opcja “przewiduje możliwość skorzystania przez kredytobiorcę z opcji zwolnienia z zobowiązań wobec banku z tytułu kredytu, pod warunkiem przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości”. W uproszczeniu, w przypadku braku możliwości spłaty kredytu, bank przejmuje kredytowaną nieruchomość. Kredyt w opcji “klucz za dług” będzie dostępny dla osób dysponujących znacznie wyższym wkładem własnym i wyższymi dochodami, niż przy standardowym kredycie. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej, całkowite roczne koszty związane z obsługą zobowiązań kredytowych i finansowych nie mogą przekraczać 35% całkowitych rocznych dochodów klienta. Z kolei wskaźnik LtV może wynosić maksymalnie 70%, czyli wymagany wkład własny wynosi minimum 30%.

Na dzień publikacji opcja takiego kredytu mieszkaniowego nie jest jednak jeszcze dostępna w bankach.

Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:

Jeśli jednak nie czujesz się na siłach samemu wybrać najlepszego dla siebie kredytu skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów rynku kredytów hipotecznych, którzy pomogą w wybraniu odpowiedniego kredytu.