W niniejszym wpisie przedstawiam zasady ustalania oprocentowania kredytów mieszkaniowych odpowiadając na pytanie jak liczone jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych?
Ostateczna stopa oprocentowania, którą widzisz w reklamach kredytów, w umowie kredytowej, różni się pomiędzy bankami, jednak najważniejsze kryteria jej ustalania są wspólne. Na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składają się dwa elementy:
- wysokość wskaźnika referencyjnego,
- wysokość marży banku.
Wskaźnik referencyjny kredytów w złotych
Oprocentowanie kredytów w polskich złotych najczęściej oparte jest na wskaźniku WIBOR.
WIBOR to skrót od angielskiego Warsaw Interbank Offered Rate. W uproszczeniu WIBOR to oprocentowanie po jakim banki pożyczają pieniądze między sobą, na tzw. rynku międzybankowym. W oddzielnym wpisie znajdziesz szczegółowe informacje o wskaźniku WIBOR.
Do najczęściej stosowanych w kredytach hipotecznych należy WIBOR trzy i sześciomiesięczny, oznaczane symbolami, odpowiednio WIBOR 3M i WIBOR 6M. Ustalona stawka WIBOR obowiązuje przy wymianie międzybankowej na okres trzech i sześciu miesięcy. Na podstawie obowiązującego poziomu wskaźnika, bank wylicza oprocentowanie kredytu (WIBOR + marża) dla nowych klientów a dla kredytów już udzielonych, po tym okresie weryfikuje bieżący WIBOR, określając nowe oprocentowanie twojego kredytu na taki sam okres. Warto wspomnieć, że bank może ustalać widełki zmiany wskaźnika referencyjnego, przy którym oprocentowanie nie ulegnie zmianie, np. wskazując w umowie, że zmiana nastąpi jeśli WIBOR wzrośnie/spadnie o +/- 0,5 punktu procentowego. o co najmniej 0,1 punktu procentowego wobec średniej wartości danej stopy z poprzednich 6 miesięcy kalendarzowych (średnia arytmetyczna).
W poniższej tabeli znajdziesz przykładowe wartości wskaźnika WIBOR na dzień 22 września 2021 r.
Wysokość wskaźnika WIBOR – oprocentowanie kredytu mieszkaniowego
| Wskaźnik | Wysokość wskaźnika | Data |
|---|---|---|
| WIBOR 3M | 0,24% | 22.09.2021 |
| WIBOR 6M | 0,29% | 22.09.2021 |
Wskaźniki referencyjne kredytów walutowych
W przypadku kredytów walutowych (denominowanych lub indeksowanych do waluty), wskaźnikami referencyjnymi, do których odnoszą się banki są LIBOR (London Interbank Offered Rate) i EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).
W marcu 2021 r. brytyjski organ nadzoru finansowego, Financial Conduct Authority (FCA), ogłosił zakończenie publikowania wskaźników referencyjnych LIBOR z końcem 2021 r.: LIBOR CHF, LIBOR EUR, LIBOR GBP, LIBOR JPY oraz LIBOR USD – z dniem 30 czerwca 2023 r. Banki muszą wprowadzać w życie zapisy umów kredytowych dotyczące planu awaryjnego na wypadek zaprzestania publikowania wskaźników referencyjnych. Jednocześnie Komisja Europejska pracuje nad wyznaczeniem zamiennika dla wybranych wskaźników referencyjnych, w tym m.in. bardzo istotnego z punktu widzenia kredytów mieszkaniowych we frankach szwajcarskich, LIBOR CHF.
Przeczytaj artykuł: Co oznacza likwidacja LIBOR dla kredytu hipotecznego w CHF? SARON zamiast LIBOR 2022
Jaki WIBOR uwzględniają banki przy wyliczaniu oprocentowania?
Każdy bank może mieć inny sposób uwzględniania WIBOR-u w oprocentowaniu. Część banków ustala WIBOR z konkretnego dnia np. ostatniego dnia miesiąca a inne obliczają średnią arytmetyczną z ustalonego okresu.
Przykładowo w Banku Millennium “wskaźnik referencyjny WIBOR 3M (WR) zmienia się w cyklach 3-miesięcznych, w tym samym dniu miesiąca, w którym zostanie zawarta umowa kredytu lub jeśli w danym miesiącu kalendarzowym dzień ten nie występuje – w ostatnim dniu tego miesiąca i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym następuje zmiana”.
W Credit Agricole “do ustalenia wysokości wskaźnika referencyjnego przyjmujemy wartość WIBOR 3M z 25- go dnia miesiąca kalendarzowego. Jeżeli ten dzień miesiąca jest dniem wolnym Administratora wskaźnika referencyjnego, wówczas przyjmujemy wartość wskaźnika z ostatniego dnia roboczego przed 25-tym”.
W Banku Pekao SA stosowana jest stopa bazowa kredytu mieszkaniowego SBKM 6M, która “jest wyliczana w ostatnim dniu roboczym każdego miesiąca kalendarzowego jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M (tj. oprocentowania 6-miesięcznych złotowych pożyczek na polskim rynku międzybankowym) z ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy dla którego jest ustalana”.
Przy kredytach mieszkaniowych w mBank stopa bazowa “ustalana jest przez bank na podstawie wartości stopy referencyjnej WIBOR 3M w przedostatnim dniu roboczym lutego, maja, sierpnia i listopada”.
W Alior Banku “zmiana oprocentowania kredytu w kolejnych 3-miesięcznych okresach obrachunkowych następuje w wyniku zmiany WIBOR3M/LIBOR3M dla odpowiedniej waluty z przedostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień spłaty raty kredytu (dzień uruchomienia kredytu lub jego pierwszej transzy)”.
Poniższa tabela przedstawia stosowane przez banki wskaźniki referencyjne.
Wskaźniki referencyjne w polskich bankach – oprocentowanie kredytu mieszkaniowego
| Nazwa Banku | Stopa referencyjna kredytów w PLN |
|---|---|
| Alior Bank | WIBOR 3M |
| Bank Millennium | WIBOR 3M |
| BNP Paribas | WIBOR 3M |
| BOŚ Bank | WIBOR 6M |
| Bank BPS | WIBOR 3M |
| Credit Agricole | WIBOR 3M |
| Citi Handlowy | WIBOR 3M |
| ING Bank | WIBOR 6M |
| mBank | WIBOR 3M |
| Bank Pekao SA | SBKM 6M * |
| PKO BP | WIBOR 6M |
| Santander Bank Polska | WIBOR 3M |
* średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M z ostatniego miesiąca poprzedzającego okres dla którego jest ustalana
Marża banku przy kredycie mieszkaniowym
Marża banku jest zyskiem banku, stałą wartością wyrażoną w punktach procentowych, ustalaną indywidualnie przez każdy bank przed podpisaniem umowy i zależną od polityki kredytowej danego banku.
Marża banku może się różnić przede wszystkim ze względu na:
- cel kredytowania,
- kwotę kredytu,
- korzystanie z innych produktów danego banku,
- wpływy wynagrodzenia na konto osobiste prowadzone przez ten bank,
- zdolność i wiarygodność kredytową klienta,
- wysokość wskaźnika LtV,
- zastosowania przez bank promocyjnych warunków.
Inna marża może być stosowana dla kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej lub kredytu konsolidacyjnego. Różnice mogą występować również dla części kredytu przeznaczonej na cele niemieszkaniowe takie jak spłata kredytu (innego niż mieszkaniowy) lub inny dowolny cel konsumpcyjny.
Kiedy marża banku będzie obniżona a kiedy może być podwyższona
Marżę banku możesz obniżyć decydując się na dodatkowy produkt oferowany z kredytem mieszkaniowym. Taka oferta nazywana jest z języka angielskiego cross-sellingiem.
Najczęściej takim dodatkowym produktem będzie:
- konto osobiste z oferty banku,
- ubezpieczenie na życie,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- karta kredytowa.
Dodatkową możliwością uzyskania niższej marży jest zagwarantowanie wpływu wynagrodzenia na konto osobiste w określonej kwocie, przez cały okres kredytowania i/lub wykonanie określonej liczby lub kwoty transakcji kartą do konta. W niektórych przypadkach takie wymogi mogą się pokrywać jednocześnie z warunkami bezpłatnego korzystania z konta i/lub karty.
W ofertach specjalnych często można uzyskać obniżoną marżę w przypadku ekologicznych rozwiązań zastosowanych w budowanej nieruchomości, przykładowo w Banku PKO BP, BOŚ Banku dostarczając do banku świadectwo charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Innym sposobem na obniżenie marży, przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, jest skorzystanie z oferty banku, który współpracuje bezpośrednio z deweloperem. W tym przypadku, oprócz niższej marży, można liczyć również na inne korzyści w postaci braku kosztów okołokredytowych, np. związanych z inspekcją budowy.
Należy zwrócić uwagę, że marża banku może być podniesiona na początku okresu kredytowania z dwóch powodów:
- wskaźnika LtV powyżej 80%, czyli inaczej wkładu własnego poniżej 20%;
- jako zabezpieczenie pomostowe do momentu wpisania hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej.
W innych przypadkach marża zostanie podwyższona, gdy nie będziesz spełniał warunków jej obniżenia, jeśli takowe zostały określone w umowie, np.:
- zrezygnujesz z produktu dodatkowego,
- na rachunek osobisty przestanie wpływać wynagrodzenie.
Marża banku będzie również podniesiona po zakończeniu okresu promocyjnego, który został zapisany w umowie kredytowej.
Obliczanie oprocentowania kredytu mieszkaniowego
Wiedząc już czym jest wskaźnik referencyjny i marża możemy określić jak liczone jest oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się właśnie wysokość wskaźnika i marży.
Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego = wskaźnik referencyjny (np. WIBOR 3M) + marża banku
Mając już powyższą wiedzę można stwierdzić, że porównując oferty banków pod kątem oprocentowania, w pierwszej kolejności należy zwracać uwagę na marże banków, jednocześnie sprawdzając czy wskaźnik referencyjny dotyczy okresu trzech czy sześciu miesięcy.
Porównanie ofert należy poszerzyć uwzględniając rodzaje oprocentowania, które zostaną omówione w kolejnej części.
Rodzaje oprocentowania kredytu mieszkaniowego
Kredyt mieszkaniowy może być oprocentowany:
- zmienną stopą procentową;
- stałą stopą procentową;
- okresowo stałą stopą procentową.
W przypadku kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową, stopa procentowa jest zmieniana w określonych cyklach (np. co kwartał, co pół roku) i zależy od ustalonego w umowie kredytowej mechanizmu zmiany zależnego od zastosowanych wskaźników referencyjnych (np. WIBOR).
Kredyt oprocentowany stałą stopą procentową oznacza kredyt z określoną w umowie kredytowej stałą wartością, która pozostaje bez zmian do końca trwania umowy.
Dosyć nową konstrukcją na rynku jest kredyt oprocentowany okresowo stałą stopą procentową, w którym stopa procentowa (dla całej kwoty kredytu) ma stały poziom w ustalonym okresie kredytowania, po zakończeniu którego jest określana w nowej wysokości, na kolejny okres lub jest stosowana zmienna stopa procentowa. Zgodnie z Rekomendacją S okres obowiązywania stałej stopy procentowej powinien wynosić minimum 5 lat, ale można również spotkać oferty z okresem 7 lat. Najpóźniej na dwa miesiące przed końcem okresu obowiązywania stałej stopy procentowej, bank powinien przekazać kredytobiorcy, propozycje dalszego oprocentowania kredytu według wszystkich oferowanych przez bank formuł oprocentowania, tak aby kredytobiorca mógł dokonać świadomego wyboru formuły oprocentowania kredytu.
Od lipca 2021 roku obowiązuje banki udzielające kredytów zabezpieczonych hipotecznie (banki spółdzielcze od 2023 roku) znowelizowana Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, w której banki zostały zobowiązane do posiadania w swojej ofercie kredytów hipotecznych oprocentowanych stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co warte odnotowania, banki powinny umożliwić klientom, także tym, którzy zaciągali kredyt przed wejściem w życie rekomendacji, zmianę oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową.
Jakie informacje o oprocentowaniu musi przekazać bank udzielający kredytu hipotecznego?
Przed podpisaniem umowy kredytowej bank ma przekazać kredytobiorcy informacje istotne dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem tejże umowy z uwzględnieniem specyfiki każdego oferowanego rodzaju kredytu: oprocentowanego zmienną, stałą lub okresowo stałą stopą procentową. Te informacje muszą dotyczyć:
- charakterystyki czynników ryzyka;
- wysokości raty kredytu w zależności od okresu kredytowania;
- tempa spłacania kapitału w zależności od okresu kredytowania;
- całkowitego kosztu kredytu (z uwzględnieniem ubezpieczeń zawartych w związku z tym kredytem) w zależności od okresu kredytowania;
- całkowitej kwoty do zapłaty przez konsumenta;
- ryzyka zmiany oprocentowania.
Każda umowa kredytu hipotecznego, oprocentowanego zmienną lub okresowo stałą stopą procentową powinna obejmować informacje dotyczące:
- sposobu i warunków w jakich jest ustalana stopa procentowa, do wyliczania wysokości rat kapitałowo-odsetkowych,
- ostrzeżenia klienta, że zmiana stopy procentowej wpłynie na całkowity koszt kredytu (wartość pozostałej do spłaty kwoty kredytu wraz z odsetkami) oraz wysokość rat kredytu,
- warunków i konsekwencji zmiany wariantu oprocentowania.
Dodatkowo w umowach kredytu oprocentowanego okresowo stałą stopą procentową powinny znaleźć się informacje o:
- ograniczonym okresie obowiązywania stałej stopy (min. 5 lat),
- sposobu i warunków w jakich jest ustalana stopa procentowa, po okresie obowiązywania stałej stopy procentowej.
Jakie są zalety i wady zmiennego lub stałego oprocentowania?
Jaki WIBOR jest najlepszy przy kredycie mieszkaniowym?
Trudno znaleźć najlepszą odpowiedź na to pytanie. Kredytobiorca musi przewidzieć, czy w dłuższym okresie przewiduje wzrost, czy spadek stóp procentowych a to już przypomina trochę wróżenie z fusów. W przypadku kredytu o stałej stopie procentowej ma to znaczenie jedynie przy zawieraniu umowy. Przy okresowo stałej stopie procentowej ma to znaczenie również po 5-letnim okresie spłaty kredytu. Mimo wyższego oprocentowania (marży banku), jest tutaj zastosowana gwarancja na min. 5 lat, że mimo zmiany WIBOR, klient będzie płacił “stałą” niezmienną ratę. W przypadku stopy zmiennej, jeśli kredytobiorca założy, że stopy procentowe wzrosną w dłuższym terminie, korzystniejszą będzie opcja kredytu opartego na WIBOR 6M. Przy wzroście wskaźnika WIBOR przez dłuższy okres, do 6 miesięcy, będzie spłacał raty na lepszych, wcześniej ustalonych warunkach. Jeśli jednak uważa, że oprocentowanie będzie spadać, optymalnym wyborem będzie wariant WIBOR 3M. Korzystniejszy poziom WIBOR w kredycie szybciej zostanie uwzględniony w oprocentowaniu.
Jakie wybrać oprocentowanie kredytu mieszkaniowego – stałe, czy zmienne?
Podejmując decyzję, który wariant oprocentowania wybrać, powinieneś mieć świadomość poniższych wad i zalet każdego z wariantów.
Bank, ustalając wysokość oprocentowania stałego lub okresowo stałego zawsze będzie brał pod uwagę swoje ryzyko. Porównując oferty banków, zawsze oprocentowanie stałe lub okresowo stałe będzie wyższe od zmiennego. Pamiętaj, że w przypadku kredytów ze zmienną lub okresowo stałą stopą procentową decydujący wpływ na wysokość miesięcznej raty i całkowitego kosztu kredytu będzie miała wysokość wskaźnika referencyjnego.
Poniżej znajdziesz tabelę z przykładowym porównaniem wariantów oprocentowania w Banku Millennium. Jeżeli oprocentowanie kredytów ulegnie zmianie i tak poniższe zestawienie nadal będzie wskazywało na różnice pomiędzy każdym rodzajem oprocentowania.
Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Banku Millennium
Oprocentowanie Kredytu Hipotecznego (kredyt, którego ponad 70% przeznaczone jest na cele mieszkaniowe)
| Kwota kredytu/pożyczki w PLN w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie (LTV) | Oprocentowanie zmienne | Oprocentowanie okresowo stałe |
|---|---|---|
| LTV do 60% | ( WR*+ 2,60%) = 2,83% | 4,50% |
| LTV od 60,01% do 80% | ( WR*+ 2,60%) = 2,83% | 4,50% |
| LTV od 80,01% do 90% | ( WR*+ 3,40%) = 3,63% | 5,30% |
| Aktualny wskaźnik referencyjny WIBOR3M z dnia 31-08-2021 | 0,2300% |
* Wskaźnik referencyjny (WR) + marża Banku, przy czym w przypadku gdy wskaźnik referencyjny WIBOR 3M przyjmie wartość zero lub wartość ujemną, oprocentowanie kredytu w tym okresie będzie równe wysokości marży Banku
Oprocentowanie okresowo stałe gwarantuje tobie przez okres min. 5 lat, że miesięczna rata kredytu nie ulegnie zmianie, bez względu na poziom wskaźnika referencyjnego WIBOR. Jeżeli poziom tego wskaźnika wzrośnie, ty zyskujesz różnicę. Może się również okazać, że w okresie 5 lat poziom wskaźnika spadnie a ty będziesz musiał płacić wyższe raty niż osoba, która zaciągnęła kredyt przy oprocentowaniu zmiennym. Niestety w okresie stałego oprocentowania nie możesz zmienić wariantu na oprocentowanie zmienne.
Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania możesz wybrać kolejny taki sam okres stałego oprocentowania lub przejść na zmienne ale pamiętaj, że wysokość oprocentowania będzie na nowo ustalana dla kolejnego okresu i może a nawet na pewno będzie się różnić od pierwotnego.
Oprocentowanie zmienne oznacza, że przyjmujesz na siebie ryzyko znacznych zmian stóp procentowych, które z pewnością nastąpią w tak długim okresie kredytowania. Wysokość stóp procentowych jest uzależniona od cyklów gospodarczych, gdzie występują okresy wysokich i niskich ich poziomów.
Oprocentowanie stałe pozwala całkowicie uniezależnić się od wahania stóp procentowych, co w przypadku spodziewanych wzrostów może wydawać się kuszącym wyborem. Należy jednak pamiętać, że w przypadku kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na długi okres, sytuacja może ulec odwróceniu i okaże się, że po wzroście stóp procentowych nastąpi ich znaczny spadek i to co zyskałeś w czasie, gdy stopy były wysokie, stracisz w okresie, gdy stopy będą na niskich poziomach.
Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego – warianty
| Wariant oprocentowania | Zalety | Wady |
|---|---|---|
| Oprocentowanie zmienne | Niższe oprocentowanie przy zawieraniu umowy kredytowej Obecnie największy wybór ofert banków Zysk w przypadku obniżenia stóp procentowych, w konsekwencji możliwe obniżenie miesięcznej raty Wariant korzystny jeśli zakładasz znaczny spadek stóp procentowych | Brak możliwości planowania budżetu domowego w okresie dłuższym niż 3, 6 miesięcy (wg zastosowanego WIBOR-u) Ryzyko wzrostu stóp procentowych, w konsekwencji możliwy wzrost miesięcznej raty Wyższy koszt kredytu w przypadku podwyższenia stóp procentowych |
| Oprocentowanie okresowo stałe | Bardziej stabilne planowanie budżetu domowego, dzięki stałej miesięcznej racie przez okres min. 5 lat Wariant pośredni posiadający zalety oprocentowania stałego przy możliwości zmiany wariantu po okresie 5 lat | Wyższe oprocentowanie przy zawieraniu umowy kredytowej, niż ze zmiennym oprocentowaniem Możliwy nagły wzrost miesięcznej raty po okresie obowiązywania stałej stopy Wyższe oprocentowanie na kolejny stały okres w przypadku podwyższenia stóp procentowych |
| Oprocentowanie stałe | Stabilne planowanie budżetu domowego, dzięki stałej miesięcznej racie Brak ryzyka zmiany oprocentowania Zysk w przypadku podwyższenia stóp procentowych Wariant korzystny jeśli zakładasz znaczny wzrost stóp procentowych | Wyższe oprocentowanie przy zawieraniu umowy kredytowej Strata w przypadku obniżenia stóp procentowych, zapłacisz wtedy więcej niż wynika z aktualnej sytuacji na rynku, niż osoba posiadająca kredyt ze zmiennym oprocentowaniem |
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:
Jeśli jednak nie czujesz się na siłach samemu wybrać najlepszego dla siebie kredytu skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów rynku kredytów hipotecznych, którzy pomogą w wybraniu odpowiedniego kredytu.
Warunki nie będą gorsze (a często lepsze) niż te, które użytkownik uzyskałby bezpośrednio. Dzięki temu wynagrodzeniu będzie możliwe pokrycie kosztów utrzymania działalności bloga.
