W ciągu ostatnich 7 miesięcy, Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy procentowe NBP na każdym swoim posiedzeniu i jednocześnie wciąż zapowiada kolejne podwyżki. Wprowadzone podwyżki stóp NBP miały bezpośrednie przełożenie na wysokość stawki referencyjnej WIBOR, od której uzależnione jest oprocentowanie prawie wszystkich kredytów udzielanych w polskich złotych, a to ma wpływ na obniżenie zdolności kredytowej. W sumie, od września 2021 do marca 2022 r., poziom stawki WIBOR wzrósł o ponad 400 punktów bazowych (4 punkty procentowe).
W związku z powyższym, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF), w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, szczególnie w przypadku kredytów długoterminowych, do jakich należą przede wszystkim kredyty mieszkaniowe, 7 marca 2022 roku opublikował: Stanowisko UKNF skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych ws. działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. W ramach tego dokumentu przedstawione zostały oczekiwane zmiany w podejściu banków do udzielania i monitorowania kredytów mieszkaniowych od 1 kwietnia 2022 r.
Dosyć istotną zmianą jest podejście do oceny zdolności kredytowej, w ramach której banki dokonują wyliczenia m.in. wskaźnika DStI (ang. „Debt service to Income”), porównującego roczne zobowiązania klienta z jego rocznymi dochodami. Jeśli założymy, że klient może przeznaczyć maksymalnie 40% (w niektórych przypadkach 50%) swoich dochodów na spłatę kredytu, poniższe zmiany powodują znaczne obniżenie zdolności kredytowej, czyli zmniejszają kwotę kredytu, którą bank będzie mógł pożyczyć.
W lutym 2023 r. pojawiło się nowe stanowisko KNF w sprawie uwzględniania dodatkowego bufora w związku z możliwym wzrostem stóp procentowych w przypadku kredytów hipotecznych opartych o tymczasowo stałą stopę procentową o czym w artykule UKNF złagodziła stanowisko dotyczące zdolności kredytowej.
Uwzględnianie przez banki możliwego wzrostu oprocentowania kredytu o 5 p.p.
Jednym z ryzyk, które banki muszą uwzględniać w ocenie zdolności kredytowej, jest ryzyko stopy procentowej. W praktyce, bank wyliczając zdolność kredytową klienta musi uwzględniać (zgodnie z Rekomendacją S) prawdopodobny wzrost stopy procentowej, co wpływa na zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym, a to ma przełożenie na wysokość miesięcznej raty kredytowej, a to na zdolność klienta do spłaty zobowiązania kredytowego, gdyby taki wzrost rzeczywiście nastąpił.
Na dzień dzisiejszy zmaterializował się już najgorszy ze scenariuszy, do tej pory uwzględnianych przez banki. Zgodnie z dotychczasowymi wytycznymi UKNF, banki musiały uwzględniać wzrost stopy procentowej minimum o 2,5 p.p. Jednak wiele banków stosowało wyższą wartość nawet do 4 p.p. Według nowych wytycznych nadzoru bankowego banki powinny stosować możliwość wzrostu oprocentowania kredytu mieszkaniowego minimum o 500 punktów bazowych (5 punktów procentowych).
Wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego
Bank w ocenie zdolności kredytowej musi uwzględniać, jako kwotę zmniejszającą, koszty utrzymania gospodarstwa domowego. W wielu przypadkach banki uwzględniają koszty utrzymania na najniższym możliwym poziomie, czyli na poziomie publikowanego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych (IPISS) minimum socjalnego. UKNF zwraca uwagę, że banki powinny stosować koszty utrzymania na poziomie wyższym niż minimum socjalne (powyżej 1000 zł / 1300 zł na osobę, w zależności od wielkości gospodarstwa domowego) uwzględniając różnice “ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”. Dodatkowo, ze względu na wysoki poziom inflacji oraz w związku z długim okresem kredytu mieszkaniowego, powinny uwzględnić odpowiedni bufor tych kosztów, który uwzględni możliwość znacznego ich wzrostu, co może wpłynąć negatywnie na możliwość spłaty kredytu w przyszłości.
W praktyce oznacza to, że bank ustalając poziom kosztów utrzymania powinien dodać możliwość ich wzrostu np. o 20% a to znacząco obniża dochód rozporządzalny, czyli poziom dochodu, według którego bank ocenia czy kredytobiorcę będzie stać na spłatę kredytu.
Akceptowanie wyższego wskaźnika DStI w wyjątkowych przypadkach
Nadzór bankowy zwraca również szczególną uwagę na ścisłe stosowanie określonych w Rekomendacji S zasad ustalania maksymalnego dopuszczalnego poziomu wskaźnika DStI. Zgodnie z rekomendacją, wskaźnik DStI nie powinien przekraczać 40% dla klientów o niższych dochodach (nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w miejscu zamieszkania kredytobiorcy) oraz 50% dla klientów o wyższych dochodach. W najnowszym stanowisku, UKNF oczekuje, że przekraczanie tych poziomów będzie miało miejsce wyłącznie w wyjątkowych, uzasadnionych przypadkach.
Oferty ze stałą stopą procentową w całym okresie kredytowania
UKNF stawia wobec banków oczekiwanie co do propozycji bardziej atrakcyjnych ofert kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu a jednocześnie wprowadzenie do oferty kredytów mieszkaniowych, kredytu o stałej stopie procentowej w całym okresie kredytu. Dzięki temu klient powinien mieć wybór pomiędzy różnymi ofertami, w tym ofertą całkowicie zabezpieczającą przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych.
Banki powinny, w ramach wsparcia kredytobiorców posiadających kredyt mieszkaniowy, informować o możliwości zmiany kredytu o zmiennej stopie procentowej na okresowo stałą, w przyszłości stałą w całym okresie, a osobom, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Jaka zdolność kredytowa po uwzględnieniu stanowiska UKNF?
Wzrost stóp procentowych już spowodował znaczny spadek zdolności kredytowej.
Bank stosując nowe wytyczne będzie musiał uwzględnić nawet dwukrotnie wyższy możliwy wzrost stóp procentowych. Zadajesz sobie pytanie: ile kredytu dostanę? Poniższa tabela przedstawia wpływ wzrostu stóp procentowych na maksymalną wysokość kwoty kredytu, w okresie od września 2021 roku do kwietnia 2022 r.
Jaka zdolność kredytowa po uwzględnieniu stanowiska UKNF?
- Okres kredytowania – 25 lat (300 rat miesięcznych)
- Dochód miesięczny do oceny zdolności kredytowej – 7682,47 zł
| wrzesień 2021 r. | luty 2022 r. | kwiecień 2022 r. | |
|---|---|---|---|
| Oprocentowanie kredytu | 5,5% (3,0+2,5) | 8,5% (6,0+2,5) | 11,0% (6,0+5,0) |
| Maksymalna kwota kredytu | 625519,17 zł | 477037,48 zł | 391917,53 zł |
| Różnica | 148481,69 zł | 85119,95 zł |
Wyliczenie przykładowe według wzoru funkcji PV (wartość bieżąca sumy stałych płatności) dla pokazania różnicy, nie uwzględnia zasad udzielania kredytów w danym banku, w rzeczywistości kwota udzielanego kredytu może być niższa.
Jeśli uwzględnimy tylko wytyczne UKNF, spadek zdolności kredytowej wyniesie ponad 85 tysięcy złotych, to oznacza prawie o 18% niższą kwotę kredytu. Uwzględnienie łącznie wzrostu stóp procentowych oraz wytycznych UKNF oznacza obniżenie zdolności kredytowej o ponad 230 tysięcy złotych, czyli o ponad jedną trzecią. O tyle mniej banki będą skłonne pożyczać obecnie klientom, w porównaniu do września 2021 roku.
Jakie będzie miało przełożenie podnoszenie stóp procentowych na zdolność kredytową można również obliczyć wyznaczając minimalny dochód gospodarstwa domowego, który będzie pozwalał na zaciągnięcie wnioskowanego kredytu. Przeanalizujmy jakie ma to przełożenie na zdolność kredytową na 500 000 zł.
Przykład:
Kwota kredytu: 500000 zł
Okres kredytowania: 300 rat (25 lat)
Założenie: kredytobiorca nie posiada innych zobowiązań kredytowych oprócz wnioskowanego kredytu
| Oprocentowanie kredytu | 6,0% | 8,5% (6,0+2,5) | 11,0% (6,0+5,0) |
| Rata miesięczna | 3221,51 zł | 4026,14 zł | 4900,57 zł |
| Min. miesięczny dochód netto przy założeniu DStI = 40% * | 8053,77 zł | 10065,34 zł | 12251,41 zł |
| Min. miesięczny dochód netto przy założeniu DStI = 50% * | 6443,01 zł | 8052,27 zł | 9801,13 zł |
* Podany w tabeli dochód jest pomniejszony o wszystkie zobowiązania oraz koszty utrzymania. Każdy bank stosuje inne zasady oceny zdolności kredytowej, przyjmując różne kryteria czynników zmniejszających jego wysokość.
Jak widać z powyższej tabeli, dla kredytu na kwotę 500000 złotych, przy podwojeniu możliwego wzrostu stóp procentowych, kredytobiorcy starający się o kredyt będą potrzebowali dochodu wyższego o ponad 2000 złotych.
Dodatkowo, jeśli bank uwzględni wyższy poziom kosztów utrzymania oraz współczynnik stanowiący potencjalny bufor (wzrost tych kosztów w przyszłości) zdolność kredytowa będzie jeszcze niższa.
Twoje gospodarstwo domowe dysponuje dochodem 12000 zł a minimum socjalne dla 4-osobowej rodziny (M+K+DM+DS) wynosi 4317,53 zł.
Jeśli jednak uwzględnimy wyższy poziom kosztów utrzymania, przykładowo 6000 zł zdolność kredytowa znacznie spadnie. Uwzględnienie wyższego mnożnika buforu bezpieczeństwa jeszcze bardziej ogranicza maksymalną kwotę kredytu.
Poniższa tabela przedstawia przykładowe wyliczenia – jaka zdolność kredytowa przy 12000 netto?
Zdolność kredytowa z 2 dzieci
- Okres kredytowania – 25 lat (300 rat miesięcznych)
- Dochód miesięczny gospodarstwa domowego – 12000 zł
- Koszty utrzymania – 4317,53 (minimum socjalne)
- Dochód miesięczny do oceny zdolności kredytowej – 7682,47 zł
| wrzesień 2021 r. | luty 2022 r. | kwiecień 2022 r. | |
|---|---|---|---|
| Oprocentowanie kredytu | 5,5% (3,0+2,5) | 8,5% (6,0+2,5) | 11,0% (6,0+5,0) |
| Maksymalna kwota kredytu | 625519,17 zł | 477037,48 zł | 391917,53 zł |
- Koszty utrzymania – 6000,00 zł (koszty > minimum socjalne)
- Dochód miesięczny do oceny zdolności kredytowej – 6000,00 zł
| Oprocentowanie kredytu | 5,5% (3,0+2,5) | 8,5% (6,0+2,5) | 11,0% (6,0+5,0) |
| Maksymalna kwota kredytu | 488529,74 zł | 372565,71 zł | 306087,13 zł |
- Koszty utrzymania – 7200,00 zł (koszty > minimum socjalne + mnożnik 1,2)
- Dochód miesięczny do oceny zdolności kredytowej – 4800,00 zł
| Oprocentowanie kredytu | 5,5% (3,0+2,5) | 8,5% (6,0+2,5) | 11,0% (6,0+5,0) |
| Maksymalna kwota kredytu | 390823,79 zł | 298052,57 zł | 244869,70 zł |
Wyliczenie przykładowe według wzoru funkcji PV (wartość bieżąca sumy stałych płatności) dla pokazania różnicy, nie uwzględnia zasad udzielania kredytów w danym banku, w rzeczywistości kwota udzielanego kredytu może być niższa.
Uwzględniając zmiany stóp procentowych oraz wszystkie wprowadzone zmiany ostrożnościowe stanowi tylko 39% wcześniejszej zdolności kredytowej. Zaciągając kredyt 7 miesięcy temu można było liczyć na ponad 600 tysięcy złotych a od kwietnia będzie to niecałe 250 tysięcy złotych.
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:
Jeśli jednak nie czujesz się na siłach samemu wybrać najlepszego dla siebie kredytu skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów rynku kredytów hipotecznych, którzy pomogą w wybraniu odpowiedniego kredytu.
Warunki nie będą gorsze (a często lepsze) niż te, które użytkownik uzyskałby bezpośrednio. Dzięki temu wynagrodzeniu będzie możliwe pokrycie kosztów utrzymania działalności bloga.
