Nowelizacja Rekomendacji S KNF 2023 i jej wpływ na Bezpieczny Kredyt 2 proc.

19 czerwca 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) jednogłośnie przyjęła nowelizację Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

Nowelizacja Rekomendacji S KNF dotyczy m.in. następujących kwestii:

  • dostosowania Rekomendacji do “Bezpiecznego Kredytu 2%” (kredytu mieszkaniowego objętego rządowym programem dopłat do oprocentowania);
  • dostosowania Rekomendacji do rządowego programu “Gwarantowanego kredytu mieszkaniowego” (kredyt bez wkładu własnego);
  • wprowadzenia bufora stopy procentowej przy liczeniu zdolności kredytowej, związanego z możliwym wzrostem stóp procentowych;
  • wprowadzenia nowych zaleceń dotyczących przekazywania informacji klientom o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym.

Banki mają dostosować swoją działalność do zmian Rekomendacji S w terminie do 1 lipca 2024 r. 

Reklama

Zdolność kredytowa w Rekomendacji S a Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Bank, który przystąpi do uczestnictwa w programie Bezpiecznego Kredytu 2% (Pierwsze Mieszkanie), powinien dokonać oceny ryzyka przy dokonywaniu obliczania zdolności kredytowej uwzględniając specyficzną konstrukcję kredytu (może to robić już od lipca 2023 r.).

W procesie oceny zdolności kredytowej powinien uwzględniać (zgodnie z pkt 1.14a rekomendacji) “wysokość rat kapitałowo-odsetkowych płaconych przez kredytobiorcę (po uwzględnieniu oszacowanej przez bank kwoty dopłat wynikających z programu rządowego) oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów”.

Zgodnie z nową rekomendacją zdolność kredytowa może znacząco wzrosnąć. Zdolność kredytowa, w dużym uproszczeniu, jest liczona jako porównanie raty miesięcznej kredytu do dochodów miesięcznych kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich zobowiązań). Im większy dochód, tym na większą ratę może sobie pozwolić kredytobiorca a zarazem może liczyć na wyższą kwotę kredytu. Jeżeli bank do obliczenia zdolności uwzględni niższą ratę kredytu (w związku z obniżonym oprocentowaniem) to automatycznie będzie wymagany mniejszy dochód lub z drugiej strony na droższe mieszkanie będzie mógł sobie pozwolić kredytobiorca.

Reklama

Zakładając, że kredytobiorca zamierza zaciągnąć kredyt na okres 30 lat, przyjmując, że standardowe oprocentowanie rynkowe wynosi 9%, wzrost zdolności kredytowej, w zależności od uzyskiwanych dochodów netto (im wyższe, tym większy wzrost), może wynosić od ok. 10 do ok. 25% dotychczas posiadanej zdolności kredytowej. Obliczenia na podstawie uproszczonej symulacji dla rat malejących przy uwzględnieniu dopłaty do kredytu obniżającego miesięczną ratę kredytu oraz poziomu bufora stopy procentowej.

Zmiana Rekomendacji S przy gwarantowanym kredycie bez wkładu własnego

W przypadku udzielanych, w ramach gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego, kredytów hipotecznych bez wkładu własnego (ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym z późniejszymi zmianami) zgodnie z nową rekomendacją, KNF odstępuje od wymogu żądania przez banki wkładu własnego, a co za tym idzie, umożliwia kredytowanie 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

KNF podkreśla, że tak jak przy pozostałych kredytach hipotecznych, wskaźnik LtV, na dzień uruchomienia kredytu, nie powinien przekraczać 100% a przy ustalaniu przez bank maksymalnych poziomów wskaźnika uwzględnić możliwość dodatkowego zabezpieczenia.

Reklama

Z drugiej strony, biorąc pod uwagę wyższe ryzyko związane z utrzymywaniem się wysokiego poziomu wskaźnika LtV w trakcie spłaty kredytu bez wkładu własnego, w punkcie 8.4 rekomendacji pojawiło się ostrzeżenie dla banków, które powinny dokonywać szczegółowej analizy stabilności i cykliczności dochodów kredytobiorcy w ciągu całego okresu kredytowania.

Dłuższy okres utrzymywania się wskaźnika LtV na wysokim poziomie (pkt 13.2) oznacza również konieczność weryfikacji przez bank skuteczności przyjmowanego zabezpieczenia kredytu oceniając jego płynność, wartość oraz dostęp i możliwość kontroli.

KNF w punkcie 15.5a rekomendacji zwraca uwagę, iż zgodnie z ustawą z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym wartość wskaźnika LtV nie może przekraczać różnicy między 100% a stosunkiem wkładu własnego do wartości nieruchomości (w przypadku braku wkładu własnego = 0%).

Reklama

Jeżeli gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego wraz z wkładem własnym kredytobiorcy stanowi mniej niż 20% wartości nieruchomości, to różnica powinna być objęta jednym z dodatkowych zabezpieczeń:

  • ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego;
  • blokadą środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP;
  • przeniesieniem określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy Prawo bankowe;

  • przeniesieniem środków zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego, tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

Bufor stopy procentowej przy liczeniu zdolności kredytowej

W dotychczas obowiązującej Rekomendacji S w zakresie ustalania i akceptacji założeń i parametrów przyjmowanych w procesie oceny zdolności kredytowej, bank powinien uwzględniać zmianę poziomu stóp procentowych wyższą o nie mniej niż 500 punktów bazowych od aktualnego ich poziomu (zgodnie ze stanowiskiem KNF z lutego 2023 r. mogły w niektórych przypadkach stosować 250 punktów). W obecnie uchwalonej zmianie do rekomendacji bank powinien uwzględnić zmianę poziomu stóp procentowych wyższą o nie mniej niż bufor stopy procentowej dla danego rodzaju ekspozycji kredytowej.

Rekomendacja szczegółowo definiuje bufor stopy procentowej, odrębnie dla kredytów hipotecznych z okresowo stałą i zmienną stopą procentową, wskazując wzór według, którego ma być wyliczany.

Reklama

Dla kredytów oprocentowanych okresowo stałą stopą procentową KNF rekomenduje zastosowanie bufora o wartości nie niższej niż wyliczona ze wzoru:

bufora na wzrost stóp procentowych
Nowelizacja Rekomendacji S KNF 2023 i jej wpływ na Bezpieczny Kredyt 2 proc. 4

gdzie: 

Bx – bufor przy tenorze (okresie obowiązywania) stałej stopy o długości x (w miesiącach) 

Reklama

T – okres zapadalności kredytu (w miesiącach) 

x – długość tenoru stałej stopy, przy czym x = <60;T> 

w – współczynnik korekty wykładniczej bufora wynoszący 1. 

Reklama

Poniższa tabela przedstawia przykładowe wyliczenia.

okres kredytowania
(w latach)
okres stałego oprocentowania
(w latach)
bufor stopy procentowej p.p.
2052,5
2072,167
20101,667
2552,5
2572,25
25101,875
3052,5
3072,3
30102

Dla Bezpiecznego kredytu 2% (z dopłatami) bank powinien przyjmować bufor stopy procentowej wyższy od bufora dla kredytu oprocentowanego okresowo stałą stopą procentową dla okresu obowiązywania stałej stopy równego okresowi, w którym kredyt jest objęty dopłatami. W odniesieniu do stanowiska KNF z lutego 2023 roku to kolejne zwiększenie zdolności kredytowej, które powinno ucieszyć kredytobiorców.

marzec 2023 – nowe stanowisko dotyczące zdolności kredytowejlipiec 2023 – nowa Rekomendacja S
Oprocentowanie kredytu9,0%9,0%
Oprocentowanie kredytu z uwzględnieniem bufora11,5% (9,0+2,5)10,88% (9,0+1,875)
Okres kredytowania25 lat (300 rat miesięcznych)25 lat (300 rat miesięcznych)
Dochód miesięczny do oceny zdolności kredytowej7000 zł7000 zł
Maksymalna kwota kredytu344329,25 zł360419,94 zł *

* wyliczenie przybliżone, nie uwzględnia rat malejących i okresowo stałego oprocentowania przez okres 10 lat w wysokości 2%

Z kolei, gdy wyliczenie dotyczy kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową rekomendowane jest uwzględnienie bufora o nie niższej wartości niż wynikająca ze wzoru (wyznaczanie bufora powinno być dokonywane co najmniej raz w miesiącu): 

bufora na wzrost stóp procentowych
Nowelizacja Rekomendacji S KNF 2023 i jej wpływ na Bezpieczny Kredyt 2 proc. 5

gdzie: SBC = aktualna główna stopa procentowa właściwego banku centralnego 

? = 1,5 p.p., jeżeli odchylenie standardowe wartości głównej stopy procentowej właściwego banku centralnego za ostatnie 100 dni roboczych poprzedzających dzień wyznaczania poziomu bufora jest większe lub 

? = 0,5 p.p. oraz ostatnia dostępna wartość stopy procentowej jest wyższa niż średnia z wartości stóp procentowych za ostatnie 100 dni roboczych lub 0 p.p., w pozostałych przypadkach.

Analiza poziomu nadpłat – model szacujący poziom wcześniejszych spłat kredytów hipotecznych

Wykonując zadania określone w część IV rekomendacji, dotyczącej monitorowania i raportowania wszystkich kredytów hipotecznych (także gwarantowanych kredytów bez wkładu własnego), bank powinien określać “apetyt na ryzyko” także z uwzględnieniem “potencjalnego wpływu nadpłat kredytu”. 

W związku z tym, jednym z elementów analizy struktury terminowej źródeł finansowania i aktywów portfela kredytów hipotecznych, powinien być wprowadzony model szacujący poziom wcześniejszych spłat (ang. prepayment model).

Nowelizacja Rekomendacji S i nowe wymogi przekazywania informacji klientom o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym

Zgodnie z obowiązującą rekomendacją S i przepisami ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w ramach obowiązków informacyjnych banków, przed zawarciem przez kredytobiorcę umowy, powinien otrzymać pisemnie informacje dotyczące czynników ryzyka (w tym zmiany oprocentowania) oraz kosztów kredytu, które umożliwi kredytobiorcy pozyskać wiedzę dotyczącą charakteru danego kredytu i różnorodności oferty (w tym Bezpiecznego kredytu 2% i kredytu z gwarantowanym wkładem własnym) pozwalającą podjąć świadomą decyzję.

Nowelizacja rekomendacji wprowadza dodatkowe wymogi dotyczące informowania o konsekwencjach dla kredytobiorcy ewentualnego spadku wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Taka informacja powinna opierać się na oszacowaniu możliwego spadku wartości nieruchomości w stosunku do wysokości kredytu, na podstawie dostępnych danych o rynku nieruchomości (zbliżonych do mającej być objętą zabezpieczeniem), przedstawiających jeden z gorszych wariantów (większy spadek wartości):

  • najwyższy spadek cen nieruchomości w poprzednim okresie, w takim, jak okres kredytowania;

  • spadek cen nieruchomości w okresie od I kwartału 2008 r. do IV kwartału 2012 r.

    .

Jeżeli dostępne dane nie zawierają informacji dla tak długiego okresu jak okres kredytowania, bank powinien wziąć pod uwagę dostępne dane dla najdłuższego okresu.

W przypadku Bezpiecznego kredytu 2 procent bank ma obowiązek poinformować o limicie dopłat oraz ryzyku wzrostu oprocentowania po ustaniu okresu dopłat.

W punkcie 25.11 KNF dokonał zmiany dotyczącej porównywania kosztów kredytu przy założeniu możliwego wzrostu oprocentowania kredytu. Do tej pory porównanie musiało odnosić się do różnicy między maksymalnym i minimalnym poziomem oprocentowania kredytu w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Nowa rekomendacja wskazuje przyjęcie do porównania różnicy oprocentowania od daty sporządzenia informacji równego minimum okresowi kredytowania (jeśli brak danych, dla najdłuższego dostępnego okresu).

Reklama
Podziel się swoją opinią:

Zapisz się na newslettera

Wprowadź swój adres e-mail poniżej, aby otrzymywać newslettera.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych (adres e-mail) w celu otrzymywania wiadomości w ramach newslettera Bankowe ABC.
Zapisując się wyrażasz zgodę na otrzymywanie wiadomości drogą mailową. W celu uzyskania szczegółów zapoznaj się z polityką prywatności. Otrzymasz maksymalnie 2 wiadomości w miesiącu, bez reklam i spamu. Możesz wypisać się w każdej chwili.